El activo, en datos
- UbicaciónPinares–Roosevelt, Punta del Este, Maldonado
- PadrónPadrón de 1.150 m² aportado en especie por el desarrollador (USD 2.000.000)
- Superficie4.250 m² construidos · 3.200 m² vendibles · 36 unidades, 30 cocheras y 12 bauleras
- EstadoEn colocación: 21 unidades en pozo a USD 3.200/m² y 15 en venta terminada a USD 4.300/m²
- TasaciónIngresos netos proyectados: USD 13.000.000 (escenario base)
- AdministraFiduciario financiero inscripto ante el BCU — a seleccionar por carta mandato
Ficha del instrumento
- TipoCertificado de participación subordinado (art. 26, Ley N° 17.703): cobra después de la venta de las unidades, según la cascada
- Valor escrituralValor escritural de registro descentralizado (Ley N° 18.627, redacción de la Ley N° 20.345): el token es el valor
- NominalUSD 100 por token · 40.000 tokens ALFA · 0 decimales, tenencias enteras
- Ticket mínimo30 tokens (USD 3.000), con incrementos de 10 tokens (USD 1.000); la regla se replica en el secundario
- Plazo42 meses, sin flujo durante la obra: capital y retorno se pagan de una vez al cierre
- Retorno preferente12 % anual simple sobre el capital por 3,5 años (USD 1.680.000), antes de que el desarrollador recupere el padrón
- Excedente20 % para los tokenistas y 80 % para el desarrollador, después de devolver el padrón
- Retención7 % de IRPF/IRNR sobre el retorno, por oferta pública con cotización bursátil y plazo mayor a tres años
- Mínimo de colocaciónUSD 3.000.000: si no se alcanza, el contrato devuelve los fondos y la obra no se inicia
El calendario de la colocación
- Meses 4 a 9 Ronda tokenizada abierta en simultáneo con la preventa en pozo.
- Mínimo de USD 3.000.000 Si al cierre de la ronda no se alcanza, el contrato devuelve los fondos a cada billetera y la obra no arranca.
- Mes 6: inicio de obra Replanteo y excavación, condicionados al 65 % del fondeo comprometido.
- Cierre Emisión ejecutada y fondos en la cuenta escrow, liberados por certificados de avance.
- Bloque mínimo de 30 tokens USD 3.000, con incrementos de 10 tokens (USD 1.000). El costo operativo del instrumento es por cuenta abierta (USD 84 por inversor en 42 meses) y no por monto: con ese mínimo representa el 2,80 % del ticket.
- El mínimo se replica en el secundario Toda cesión deja a quien cede con cero tokens o con al menos 30, y a quien recibe con al menos 30. Programado en el contrato ERC-3643 y escrito en el documento de emisión.
- Fondos en escrow durante la colocación Las integraciones van a la cuenta escrow del fideicomiso en un banco de plaza y se liberan contra certificados mensuales de obra.
- Sin criptoactivos en el fideicomiso La conversión de criptoactivos a dólares, cuando exista, la hace el proveedor de servicios de activos virtuales: el fideicomiso recibe solo transferencias en dólares.
El circuito, de punta a punta
Las nueve etapas que recorre cada inversor en esta emisión, con lo que ocurre y el control que aplica en cada una.
- 1RegistroCon proveedor externo Alta del inversor con correo verificado, documento de identidad y prueba de vida. Control aplicado: KYC / KYB del proveedor de servicios de activos virtuales El alta, el correo verificado y el documento están en la plataforma; la prueba de vida la hace un proveedor conectado por el puerto KYC.
- 2Debida diligenciaCon proveedor externo Domicilio, origen lícito de fondos y cotejo contra listas ONU, OFAC y PEP. Control aplicado: Ley N° 19.574 y Decreto N° 379/018 El legajo, el riesgo y la decisión del oficial de cumplimiento están en la plataforma; el cotejo contra listas lo hace un proveedor conectado.
- 3Perfil del inversorEn la plataforma Test de conveniencia y reconocimiento expreso de la iliquidez por 42 meses. Control aplicado: Deber de información de la Ley N° 18.627
- 4SuscripciónPrevisto Aceptación del contrato y del prospecto en bloques de 30 tokens y de a 10, con la huella del texto asentada en cada orden. Control aplicado: Ley N° 18.600 Hoy es consentimiento electrónico con hash del contrato; la firma electrónica avanzada del boletín está prevista.
- 5FondeoEn la plataforma Transferencia en dólares con referencia única a la cuenta escrow del fideicomiso. Control aplicado: Liquidación en dólares al escrow del fideicomiso La conversión de criptoactivos por el proveedor está prevista; el fideicomiso nunca recibe criptomoneda.
- 6EmisiónEn la plataforma Alta de la billetera en la lista blanca y acuñación de los tokens ALFA contra pago acreditado. Control aplicado: ERC-3643 con restricción de transferencia
- 7SeguimientoEn la plataforma Panel con avance de obra, certificados mensuales, fotografías y estados auditados. Control aplicado: Rendición trimestral del fiduciario La rendición trimestral como acto formal está prevista.
- 8SecundarioEn la plataforma Cesiones solo entre billeteras validadas, después del lock-up y en bloques de 30 y de a 10. Control aplicado: Bloqueo automático del contrato
- 9LiquidaciónEn la plataforma Pago del neto al mes 42 tras la retención del 7 %, con constancia para cada titular. Control aplicado: Fiduciario como agente de retención La quema del token al cierre está prevista.
El punto que hay que negociar con el proveedor: el contrato debe establecer que el registro en cadena es el registro de titularidad oponible y que el proveedor de servicios de activos virtuales es su entidad registrante a los efectos de la Ley N° 18.627. Si queda ambiguo, el proyecto termina con dos registros y sin una regla sobre cuál prevalece ante un conflicto de titularidad.
Quién emite y en qué orden se cobra
La emite Fideicomiso Financiero Torre Alfa a través de un fideicomiso financiero, y esta emisión cobra dentro de su cascada de pagos: hay un orden, está escrito, y no lo decide nadie sobre la marcha.